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中报深解:禹洲地产的千亿危机

   在房企奔向千亿规模的路上,是其中狂热的一份子。不久前召开的半年会,禹洲直言为冲击千亿目标而加大了合作项目的比例,上半年公司销售额的权益率同比下降10个百分点降至60%。8月26日禹洲地产发布的2019年中期业绩报告显示,禹洲地产销售金额为284.74亿元,同比增长约32.47%。

  不过按照禹洲670亿元的年度目标测算,其上半年仅完成了目标的42.5%。在基本面保持稳定的前提下,2019年能否如期达标,仍是未知。且如果按照2020年实现千亿目标的计划,则年均增长率必须不能低于49.25%。对于禹洲地产来说,边融资输血边扩张拿地与重仓区域的风险,正使得其驾车奔向千亿的路上充满变数。

  加杠杆与扩规模并行

  自2019年开始,一向以“稳健”著称的禹洲地产狂奔在规模扩张的高速路上。中指研究院发布的数据显示,2019年上半年禹洲地产以193亿元的拿地金额位列第27位,而上年同期则排在50名开外。

  其中,禹洲拿下的地块不乏高溢价土地。3月,禹洲地产以27.3亿元摘得安徽合肥包河区S1901地块,溢价率121%;5月,禹洲地产以6亿元摘得成都锦江区三圣乡华新村24亩宅地,溢价率高达134%,一度被当地媒体封为成都“新地王”。

  半年报显示,禹洲地产于今年上半年新获得14幅地块,地价总共约141.3亿元,权益总建筑面积约为153.44万平方米,平均楼面价为11106元/平方米。截至2019年6月30日,集团的土地储备可售建筑面积约为1918万平方米,平均楼面成本约为每平方米5580元。

  加速拿地的同时,禹洲加大了发债力度以融资补血。其1月、2月分别发行了三次5亿美元的优先票据,折合人民币超过100亿元,分别为8.625%、8.5%和8.5%。并于1月30日发行了50亿元的供应链金融资产支持专项计划,票据年8.5%。4月,禹洲地产间接全资附属公司发行规模为35亿元的债券,其中 20亿元和15亿元的两个品种票面利率分别为6.5%和7.5%。或许是由于拿地速度加快,5月底有消息称内地监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品,更传有5家拿地进取的房企将暂停公开市场发债名单,其中就包括禹洲地产。尽管随后禹洲地产否认了传闻,但其拿地及融资步伐降速,直到7月伊始,禹洲地产才连续两天公开发行票面利率为5.5%和6.00%共计6亿美元的优先票据,且表示所得款项均用于现有债务偿还融资以及国内业务开发。

  扩大的规模与债务使得禹洲地产的净负债率近年来呈上涨态势,数据显示,2017年、2018年禹洲的净负债率分别为57.73%、66.97%,而2019年上半年已增至72.7%。总金亚洲登陆平台款也从去年上半年的365.48亿元增长到555.16亿元,大幅增加51.90%。此外,其加权平均融资成本小幅走高,较去年同期相比上升0.95个百分点至7.47%,销售成本也较同期相比大幅上升34.26%至84.97亿元。

  土储偏科毛利率创新低

  在房地产行业内,禹洲地产一直因高利润优势而有着“小中海”的称号,其毛利率一度赶超万科、恒大等龙头房企。不过,近三年来禹洲地产引以为傲的毛利率呈现持续下滑趋势。年报显示,2016年、2017年禹洲地产毛利率分别为36.27%和35.4%,2018年降低至上市以来的最低值30.72%。而在最新披露的2019年半年报中,禹洲地产毛利率为27%,同比下降4.53个百分点,刷新历史最低水平。

金亚洲登陆平台  对此,林龙安在中报业绩会上回应称毛利率下降一方面是行业趋势,另一方面也与其重仓的一二线城市限价政策严格、很难有上涨空间有关。历史重复上演,就在2018年禹州地产未能完成年度目标时,林龙安的解释也是“土地储备大部分都在长三角的一二线城市,而2018年长三角是限价最严厉的地方,因此禹洲去年把差不多90亿元的土地货值往后推了。”

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